樓市五節棍之利淡因素夾擊樓市蓄勢變

(林木地) 2018年8月11日

第一棍：利淡因素夾擊樓市蓄勢變

本港樓按加息狼來了，今次一眾賓架真的微調按息封頂上限，估計醞釀下半年加按息將開始也，在貿戰及貨幣波動下，又逢加息因素，樓市影響是實質是心理將揭盅。

《搵銀報》指出，4大行加Ｈ按息封頂息率2.35厘，幅度溫和冷卻樓市作用有限。金管局「溫馨提示」下，花旗率先加按息及上調封頂息率，隨即掀起新一輪加按息潮，4大銀行傍晚起相繼公布加按息0.1至0.2厘，令市場H按封頂息率最高至2.35厘水平。

有分析指，是次加息幅度溫和，紓緩銀行息差效用小，銀行下半年加P機會仍高，至於對買家心理作用多於實際供款負擔影響，冷卻樓市熾熱氣氛有限。

第二棍：賣樓變出租避空置稅

地產商紛紛為繞過空置稅，採取以退為攻，寧願將物業租予高層，或最新部置變身服務住宅只租不賣，據講有大盤因而每年慳稅億幾銀之巨。

《小超報》講，海璇全幢售轉租避1.4億空置稅。政府6月底推出新房屋政策措施，向新盤「開刀」徵收一手住宅空置稅，消息震撼地產界，落實至今逾1個月，新地旗下北角渣華道133號海璇1B期第6座轉為服務式住宅出租，涉及140伙，成為政府表態徵收空置稅後首個正式轉售為租的新盤。發展商公布出租細節，月租3.6萬至14萬元，呎租高見100元，預計單位全數租出的每年租金收入達7000萬元，以此計算，即日後空置稅實施後，每年可節省高達1.4億元稅款。

第三棍：獅子銀行劈價質低豪宅貨

中美貿戰由口水變實質，震動投資界外，對經濟敏感之豪宅市場亦受拖累，銀主減價響起調整第一槍，由大行持有之半山豪盤，減價千萬脫手，造價直返去年水平。

《太公報》表示，The Albany銀主盤劈價千萬甩貨。中美貿易戰升級，有豪宅率先跪低劈價，中半山名廈雅賓利一伙銀主盤，剛劈價千萬易手，成交價8800萬元，樓價重返約一年前水平。另資深投資者「玩具鄭」鄭躬洪再劈價出貨，以1950萬元賣出尖沙咀名鑄單位，減幅達35%。

市場消息指，中半山豪宅名廈The Albany（雅賓利）低層A室，實用面積1948方呎，銀主為匯豐銀行，單位剛連一個車位以約8800萬元「賣殼」易手，較銀主最初叫價9800萬元，累減1000萬元或10.2%，折合實呎45175元。

第四棍：小超省靚招牌奪港鐵地

小超上場後，一陣子又話重建和記大廈，旋不久又立即奪標，在港鐵手上取得黃竹坑站項目發展權，今次項目大而對手少下，難怪長實執到合理價搶地機會。

《中產報》講，黃竹坑站巨無霸項目，長實力壓四財團奪標，港鐵兩日閃電開標料總投資逾300億。市場矚目的黃竹坑站三期「巨無霸」商住項目「閃電」開標，由接近兩年未有投得地皮的長實，一舉力壓其餘四家財團，以獨資形式奪地而歸；消息人士指，除項目補地價外，是次須以價高者得的「一口價」決勝負，成為長實奪地的關鍵，而整個項目總投資額逾三百億元。

港鐵公布，由長實奪得項目發展權。是次亦為李澤鉅接任為長和系主席後，首次奪得本地項目，打破接近兩年未有投得地皮的悶局、亦為該集團自二○一五年十月，近三年來再奪得地鐵合作發展項目。

第五棍：世紀刁拆細賣利錢豐厚

世紀商廈大刁成交後，中環中心立即出現大額成交，連拆細戶都有捧場客，單計賬面有二成半利錢，真係快夾準也。

《太公報》指出，蔡志忠速沽中環中心兩伙賺24%。長實與一眾富豪財團約於三個月前完成中環中心的逾400億元交易後，項目隨即出現拆售，繼早前有三層樓面轉手後，由投資者蔡志忠持有的22樓分拆六個單位放售，其中兩個火速以呎價約4.1萬元轉售，套現逾1.7億元，較平均買入價高約24%。

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