樓市五節棍之：港銀減息1/8厘按揭受惠

(林木地) 2025年11月1日

第一棍：二手樓價止跌漸回升

二手樓市有回穩跡象，政府公布住宅樓價數據，樓價升幅有所擴大，首九個月樓價止跌累升近一個百分點。

《中產報》話，樓價洗頹氣終止3年跌，首9個月倒升1.14%，業界：息口下行刺激，全年有望漲3%至5%。在息口持續下行刺激下，帶動樓價尋底並逐步走出整固期再現升幅。據差估署資料顯示，九月樓價指數最新報292.5，按月增幅擴大至1.32%，創18個月新高；總結今年首9個月樓價指數一洗過去3年頹勢，止跌回升約1.14%。業界人士指，樓價已經觸底反彈，近期發展商推盤折扣及減價幅度正逐步减少，加上經濟好轉及息口等因素，料下月公布數字仍錄升幅，全年樓價料升3%至5%。

第二棍：港銀減息1/8厘按揭受惠

美國減息，本港銀行亦減息1/8厘，供樓負擔略減輕，業界料按息還有微調空間，相信未來對樓市有利。

《太公報》講，港銀減息1/8厘，供樓每月慳1.6%，業界：減P周期料終結惟按揭利率仍有下跌空間。美聯儲宣布減息0.25厘，本港主要銀行匯豐、中銀等亦相繼下調最優惠利率（P）0.125厘，匯豐最新息率降至5厘，渣打則為5.25厘，紅簿仔存息重回至0.001厘。業界均認為，本港最優惠利率已減無可減，理論上減息周期已經結束，但按息仍有機會回落，未來視乎港元拆息回落速度。若年內及明年美國進一步減息，美息下跌將逐步推低港元拆息水平，預期明年按息或可進一步下跌。

第三棍：負資產銀主盤同時減少

樓價回升，負資產有減少趨勢，而且，在買家執平貨下，市場上的銀主盤存量亦有所降低了。

《太公報》表示，樓市好轉買家執平貨，消耗速度快過新增，銀主住宅存量269伙，終止五季連升。港銀減息及股市造好，帶旺樓市氣氛，買家積極「執平貨」，住宅銀主盤去貨速度加快。今年9月份全港住宅銀主盤總存量降至269伙，按季減少逾一成，為連升5季後首度回落，其中九龍區銀主盤按季大削約三成，減幅最多。隨着樓價回穩，加上庫存減少，九龍塘畢架山一號有銀主盤新近以高於估值逾百萬元賣出。

第四棍：地產商趁減息連環開盤

一手盤氣氛轉好，會地位於灣仔項目SPRING GARDEN乘勢加推外，啟德新一期項目亦開價，每呎二萬三千元，較前期升近半成。

《小超報》指出，啟德MIAMI QUAY II搶推115伙，趁減息突擊開盤，入場費591萬。本地銀行宣布下調港元最優惠利率後，發展商隨即加快推盤步伐。會德豐地產牽頭發展的九龍東啟德MIAMI QUAY II減息後突擊公布首張價單共115伙，折實平均呎價23634元，較約3年前同系MIAMI QUAY I首批折實均價高約5.3%；折實售價591.5萬元起。不過，今批單位另設成交價3%「額外印花稅現金回贈」及指定單位最多9%提前付清樓價現金回贈。

第五棍：獅子銀行指商業樓見回穩

本港商用物業跌價，市場一度擔憂掀起債務危機，幸而匯豐最新業績公布指出，香港商業房地產（CRE）資產質素見回穩跡象。

《小超報》指出，匯控調升指引，全年RoTE最少15%，第三季營收動力佳，港商業地產質素喘穩。匯控第三季度收入動力較預期好，淨利息收入和佣金收入按年同見雙位數增長，但臨時爆出馬多夫詐騙訴訟而要作額外撥備，令營運支出大增近兩成，拖累稅前盈利跌13.9%，至72.95億美元（約569.01億港元），遜預期。不過，管理層上調今年核心有形股本回報率（RoTE）、銀行業務淨利息收入指引，意味着股東回報前景進一步樂觀。此外，香港商業房地產（CRE）資產質素已見回穩跡象。

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