樓市五節棍之：西鐵柏瓏III劈價兩成搶灘

(林木地) 2025年10月11日

第一棍：西鐵柏瓏III劈價兩成搶灘

一手盤搶押，有西鐵上蓋開賣新一期，賣價竟低之前近二成，亦比同盤大規模撻訂重售貨低一成，最細單位一房三百五十呎起錶。

《小超報》導，柏瓏III呎價13938，低3年前兩成，首批138伙應市，7個月最平鐵路新盤。鐵路新盤以克制價登場，信置牽頭的元朗錦上路站柏瓏III昨推出首批138伙，折實平均呎價13938元，較逾3年前推出的柏瓏I及II首張價單低逾兩成，亦平絕逾7個月以來全港鐵路新盤首批單位，個別單位折實售價較同項目近期撻訂重售單位低逾11%。

第二棍：中環百年老店九千萬易手

本港零售生意難造，老店紛紛退市，並成功高價售出多年自用鋪位，其中，中環百年老店春回堂，以近億沽出自用鋪址。

《文人報》話，春回堂沽中環自用舖，63年升451倍，9500萬易手，家族近4年沽中環4物業套4.5億。雖然疫情後舖位市道大不如前，但部分老牌家族沽售核心區物業均大賺離場。其中自2021 年起先後售出中環多個商業物業、逾百年來屹立於中環的涼茶及中藥材「百年老店」春回堂，最新以9500萬元售出中環閣麟街8號全幢自用舖，63年大賺451倍。該店林氏家族近4年來，更已先後售出中環4個物業，合計套現逾4.5億元。

第三棍：北都錄補地價建七千多伙

人工島胎死腹中後，北都將成發展新區主力，有指現已錄近五宗換地補價，暫發展規模直迫七千多伙，半個嘉湖山莊容量咁上下。

《文人報》謂，北都4年5宗換地，伙數若半個嘉湖，共補地價逾58億，業界料新項目續至。政府推動發展北部都會區剛好4年，惟發展速度未如預期，特首李家超在新一份《施政報告》提出拆牆鬆綁，推出多項措施，如引入快速審批制度、「按實補價」等，以吸引更多發展商參與開發。據該報統計，目前北都最少有5個私人住宅項目已完成補地價，估計補地價合共逾58億元、總樓面逾400萬方呎，提供約7800伙，以單位數量計相等於半個天水圍嘉湖山莊。業界分析指，補地價金額與樓價掛鈎，樓價近年從低位回穩、甚至輕微回升，估計地價難再大幅下滑，相信發展商願意完成換地作發展，將陸續有新項目完成補價。

第四棍：市建局蝕足三年難扭虧

公營服務亦因經濟放緩錄虧損，市建局被指蝕足三年，幾乎「做一個、蝕一個」的慘況難以扭轉。

《搵銀報》指出，市建局連蝕3年，上財年虧損逾27億。樓市下行，市建局財政亦受影響，該局上財年共虧損27.2億元，連續3個財年錄得赤字，估計今財年亦難以扭轉，同時亦引致重建項目「做一個、蝕一個」，將與政府商議同區7年樓齡的收購價參考，料明年完成檢討。市建局主席周松崗稱，在本港經濟復甦緩慢，環球經濟波動，令發展商入標態度趨審慎，影響局方財政收入，於24/25財年就錄得4,100萬元的營運虧損，並作出26.8億元的的減值撥備，令年度淨虧損約27.2億元，但手頭總流動資金共有212億元，資產淨值約436億元，認為局方財政狀況依然穩健。

第五棍：港鐵趁機推屯門站項目

投資氣氛稍好轉，加上樓市喘定，港鐵急忙推出屯門站項目，並以分期付款方式吸引入場，中標者要未來分紅給港鐵要求。

《文人報》表示，屯門16區站一期可分兩期付地價，最遲6年後付清尾數，發展商須固定分紅29%。本港樓價近月由谷底回升，大型項目亦開始推出市場招標，其中上周共獲收31份意向書的港鐵屯門第16區站第一期，屬政府官地連同「一鐵一局」近兩年最大規模的物業發展項目，近日起招標。市場消息透露，是次港鐵採固定分紅及出價形式招標，分紅比例劃一29%，並以「一口價」決勝負，出價不設下限，價高者得。值得留意的是，港鐵容許中標者分兩期支付地價，一半在招標時支付，餘下半數可於項目取得入伙紙或2031年11月底的落成期前繳付，即6年後始付清地價，屬市場罕見安排，項目將於下月5日截標。

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