樓市五節棍之：本港商廈債務危機來臨

(林木地) 2025年9月27日

第一棍：本港商廈債務危機來臨

本港商廈債務危機來臨，匯豐出手介入恒生業務，由於本港商業地產大幅跌價下，要求嚴格處置信貸組合逾230億，以紓緩不良資產壓力。

《太公報》表示，恒生傳售地產貸款，匯豐罕見派員參與，涉及信貸組合逾230億，紓緩不良資產壓力。據外電引述消息報道，匯豐控股罕見地直接插手處理旗下恒生銀行商業房地產不良貸款組合，並指示駐倫敦的負責人推動該進程。此舉反映外界對慢熱的香港地產行業感到愈發擔憂。該消息同時拖累恒生銀行股價，近日收報114.5元，跌幅3.13%或3.7元，全日成交4.89億元；匯控亦下挫0.37%，收報107.1元，成交總額13.37億元。

香港樓市自2021年開啟下行周期，隨着新世界及英皇國際等地產商陸續陷入財困，行業債務壓力愈發突出，銀行業亦作出反應。有消息人士透露，匯控在大約兩個月前指示駐倫敦的全球首席企業信貸官和特別信貸部門負責人，以確保恒生銀行啟動出售房地產不良貸款組合的進程。

第二棍：政府補地價估值大插水

政府土地收入大減，連補地價亦有幅下調，嘉里與新地合作長沙灣貨倉改住宅，每呎補價僅千七元，較三年前大跌八成。

《文人報》講，長沙灣嘉里鴻基倉補價8億，樓面呎價1729，較鄰地3年前平八成。住宅市場有喘定跡象，發展商趁勢就手上項目進行補地價。最新一宗屬於嘉里建設與新地合作的長沙灣嘉里鴻基貨倉住宅重建項目，近月完成約7.97億元的補地價，每方呎樓面補地價（樓面補價）僅約1729元，較毗鄰用地接近3年前的樓面補價低近八成，預計可興建單幢商住物業，提供逾1000個住宅單位。

第三棍：西半山豪盤呎價闖高7.5萬

一手市場傳來利好消息，西半山特式大戶以三億半沽出，呎價更達七萬五千元水平。

《文人報》話，天御開齋，全層特色戶3.54億沽實呎7.5萬。颱風過後，新盤市况復常。被視為港島西半山全新矚目豪宅，恒地和新世界合作、屬現樓的衛城道天御，首度推出招標的一期第2 座50樓全層特色戶，以逾3.54億元售出，單位實用面積4710方呎3房3套設計，並附工作間、儲物室，連雙車位等，實呎7.53萬元。

據成交紀錄冊顯示，上述買家成交期150日，若45日完成交易，可獲3.5% 現金回贈，另發展商代繳50% 印花稅。可留意的是，今次售出之單位，每月管理費逾4.82 萬元，即每方呎逾10元。

第四棍：外資大行料港樓價漸向好

外資大行對港樓看好，減息令樓市有支持力，待一手樓去庫存配合下，住宅樓價由今年平穩轉明年回升。

《小超報》表示，瑞銀料美減息利好港樓，恒地信置看俏。美國聯儲局再度減息的預期升溫，多間券商發表研究報告認為將利好本港樓市成交和地產商利潤率。其中，瑞銀指出，聯儲局至明年底或累計減息142點子，如以匯豐銀行近期推出2.73厘的3年或5年期定息按揭計劃計算，本地實際按揭成本或於明年底降至約2.7厘水平；相較租金回報率約3.7厘，屆時正息差將從當前0.2厘擴闊至約一厘。

瑞銀預測，今年一、二手成交量可返回2018至2019年水平。然而樓價在庫存充足下仍然疲軟，該行維持今年樓價將保持平穩的預測，待庫存消化後，明年或有0至5%溫和回升。

第五棍：大財團有機轉守為攻

有大財團由保守投資下，轉而開始執平貨，恒隆地產更形容「有平嘢一定買」的策略。

《搵銀報》話，恒隆：樓市趨穩定，遇心水項目必投資。恒隆地產舉辦65周年慶祝酒會，集團指對本地樓市有信心，形容「有平嘢一定買」，並正積極推進旗下項目，亦正就旗下前美國領事館宿舍項目與政府商談發展細節。美國宣布減息，本港銀行亦跟隨減息，加上《施政報告》亦推出利好樓市措施，恒隆集團及恒隆地產董事長陳文博表示，近期市場趨穩定，希望可繼續，旗下項目正在推進，期望可以「盡快起、盡快賣」。

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