樓市五節棍之：太古柴灣盤開價17565成指標

(林木地) 2025年8月30日

第一棍：獅子銀行推五年定息按揭

息口偏穩，有大銀行趁住宅樓價漸穩，推出定息按揭搶佔市場，有指較市場低息及月省近一成供款，反映銀行放樓貸趨積極。

《小超報》講，匯豐再推定按，首5年鎖息2.73厘，借500萬期內每月供少近一成，分析稱划算。匯豐宣布推出全新定息按揭計劃，用戶可以鎖定首3年或首5年按息，年利率低至2.73厘，較現時市面的H按計劃實際按息3.5厘，月供可減少近一成。定息期結束後，按息將會自動轉為最優惠利率（P）減1.75厘，以現時匯豐P為5.25厘計，即為3.5厘。申請期至12月底止，並須於明年4月底前完成貸款提取。以貸款額500萬元、攤分30年期的按揭為例，目前H按實際按息3.5厘，每月供款22452元；匯豐定按計劃下，用戶首3年或首5年2.73厘，每月供款20359元，即供款減少9.3%。

第二棍：住宅指數連升四個月復動力

港樓市回復動力，政府新公布住宅樓價指數，最近連續四個月上升，業界預計二手耬市回軟期快將結束。

《香港雙報》指出，港樓價指數連升4月，樓市交投回暖，調整有望結束。差餉物業估價署近日發布數據顯示，本港7月私人住宅樓價指數升至287.9，按月升0.42%，並連漲4個月，升幅較6月的0.034%有所擴大。有分析指出，本港住宅樓價觸底迹象愈趨顯著，隨着用家選擇「轉租為買」，樓市交投有回暖迹象，有利於樓價靠穩。不過，累計今年首7個月，樓價仍跌約0.45%；若與2021 年9月高位398.1 比較，則仍累跌27.7%。而按單位面積劃分，中小型單位樓價表現最為突出，按月升0.45%；大型單位樓價按月則升約0.2%。

第三棍：太古柴灣盤開價17565成指標

港島有大盤推售，市場矚目的太古柴灣海德園項目，折實每呎價一萬七千五百多元，為近年港島東最平開價，但仍較鄰二手藍灣半島高兩成。

《大公報》話，海德園首批120伙，入場費640萬，折實均呎17565元，貴毗鄰藍灣半島二手22%。港島新盤醞釀大混戰。太古地產夥中華汽車合資發展的柴灣海德園項目，其中第1期近日公布首張價單涉及120伙，折實平均呎價17565元，較區內毗鄰25年前落成的唯一大型私人住宅藍灣半島，現時二手呎價貴22%，並貴絕柴灣；若擴大至整個港島東區計，則是過去11年最平。近日收票，預計最快周內開售。

第四棍：知名鋪位基金半年內十連蝕

商鋪市況每況愈下，有知名鋪位基金再錄大幅轉手跌價，較買入價低四成半，該基金半年內共蝕讓十宗交易。

《小超報》謂，盛匯賣大角咀舖，4年輸44%，較高位累劈1310萬，2025蝕幅最慘烈。商舖投資者李根興創立的盛匯商舖基金今年開始連番蝕讓舖位減磅，上半年已蝕賣10個舖位，該基金剛錄下半年首宗沽貨個案，以640萬元售出大角咀合群街地舖，持貨4年，賬面虧損510萬元或44.3%，暫為該基金今年沽出舖位中蝕幅最高的一個。據了解，盛匯商舖基金沽出大角咀合群街2至16號中原樓地下D12A舖，建築面積約610方呎，另有約500方呎天井，位於合群街及惠安街交界單邊，上月底以640萬元售出，呎價約1.05萬元。舖位由餐廳租用，月租3.3萬元，新買家可享6.2厘租金回報。

第五棍：大銀行商業貸款質素轉差

本港商業地產價值大減，恒生銀行更大手為商業物業貸款作減值損失，該行指房地產價格可能持續受壓，預計信貸轉移下半年進一步增加。

《小超報》指出，恒生港商業房貸減值損失增至42億。恒生近日發布中期報告，當中對香港商業房地產敞口作出更多披露。截至6月底，該行列入「第三階段」香港商業房地產貸款，較去年底增加52億元或26%，達到250.12億元。香港商業房地產的預期信貸損失則由去年底的16.54億元，升至41.94億元。至於列為「第二階段」的貸款，就由去年底的294.38億元，升逾倍至668.51億元。該行預期，在經濟狀況和市場氣氛改善之前，房地產價格可能持續受壓，預計信貸轉移預期將於下半年進一步增加。

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