樓市五節棍之：減息成為淡市及時雨

(林木地) 2024年12月21日

第一棍：兩大財團啟德賣新盤暗戰

進入十二月，啟德成大盤焦點，主要由長實及新地分別部署賣樓，今次兩大巨頭促銷旗下項目的取態，將成短期一二手樓市重大指標。

《中產報》話，啟德兩盤部署明年首季應市，大手客頻吸「明星盤」，Victoria Blossom、天璽．天成焦點。樓市氣氛持續向好，年初撤辣及連番減息帶動下，新盤供應重鎮之一的啟德區，近期更掀起大手客出手搶貨熱，發展商把握機會趁勢部署加快推盤步伐，最新有兩個已獲批售樓紙的項目，部署明年首季推出，包括Victoria Blossom 1期及天璽．天2期，合共提供近900伙，其樓書及示範單位籌備工作如火如荼進行中，並接近完成，勢成市場焦點，將掀起新一輪推盤戰幔。

第二棍：減息成為淡市及時雨

美國減息後，本港銀行跟隨，今年第三度減息下，市場相信地產成交量回穩，用家較積極承接，但明年減息存變數下，投資者料審慎起來。

《九龍仔》表示，港P累減0.625厘，樓市租轉買勢增，業界睇好明年一二手成交，料有利經濟。美國聯儲局在議息會議後宣布減息0.25厘，為年內第三度減息，累減1厘。香港金管局貼現窗基本利率亦下調0.25厘，至4.75厘；匯豐、中銀、渣打、工銀亞洲及東亞銀行等香港銀行的最優惠利率（P）則下調0.125厘。其中，三大行的P降至5.25厘，實際按息3.5厘，假設借款500萬元30年期，降息後每月供款減少351元或1.5%。分析指出，本港銀行今年已三度減P，累減0.625厘，已將本輪0.875厘的加息幅度削減七成，利率環境較之前寬鬆，有利未來經濟及樓市發展。

第三棍：代理發盈喜扭虧為盈

今年樓價埋單報跌，但年內有利好消息短暫沖喜，令交投量調升，造就地產代理搵一筆，有上市代理更預報業績虧轉盈。

《搵銀報》表示，美聯發盈喜，首11月賺逾3億。美聯集團發出盈喜，截至今年11月底止的11個月，初步錄得純利多於3億元，較2023年年度虧損約4,200萬元，預計今年度將「轉虧為盈」。美聯稱，在搶佔市場佔有率同時，將繼續嚴控成本。

第四棍：大摩睇明年樓價先苦後甜

本港股市升升跌跌，最終未能突破高峰，有外資行亦開始調低本地樓價預測，估計2025年住宅樓價升跌最終打平手，但商業樓市則較負面了。

《中產報》話，大摩料明年港樓價「先跌後升」，調低多隻地產股目標價。在高息及信心疲弱影響下，本港樓市近年表現疲弱，大行摩根士丹利亦調整對本港樓市的預測，由早前預測港樓價會升5%，調整為明年本港樓價持平，全年將呈現「先跌後升」走勢；並預料明年寫字樓及零售租金會再跌5%。大摩調低多隻地產、收租股目標價，將九龍倉置業（1997）評級由「增持」連降兩級至「減持」，大削目標價28%至20元，並將希慎興業（014）評級由「中性」調低至「減持」，下調目標價7%至13元，該行更認為兩間公司股息有下跌風險。本地地產股股價昨日普遍走弱，九倉置業跌4.7%，希慎跌4.1%。

第五棍：屯門減價盤大手客掃貨

一手市場頻錄投資客入場，最近有屯門掃管笏新樓減價下，買家斥二千多萬連購六伙一房收租。

《文人報》表示，凱和山劈價推70伙即晚近沽清，大手客3300萬掃維港·雙鑽3伙，3房戶雙破頂。美國聯儲局本周進行本年最後一次議息，隨着聖誕節及新年臨近，一手市場未有大型全新盤推出，發展商主力銷售餘貨，其中路勁牽頭的屯門掃管笏現樓項目凱和山，近周劈價加推的70伙，於最近展開新一輪銷售，市場消息稱，該批單位即晚將近沽清，套現逾3億元，料短期內加價加推。另大手客再現啟德跑道區，中海外已屆現樓的維港· 雙鑽，獲大手客斥約3330 萬元連掃3伙，其中一伙3房戶以1658萬沽出，實呎2.79萬元，創項目標準戶呎價及成交價新高。

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