樓市五節棍之：減息望可減緩樓價跌勢

(林木地) 2024年8月31日

第一棍：減息望可減緩樓價跌勢

住宅樓價持續插水，政府公布私宅價指數首度跌破三百點水平，意味樓價返回八年前低位，市場惟有寄望減息可緩衝未來資產價格跌勢。

第一棍：《太公報》指出，樓價指數連跌三月累瀉4.1%，創8年低，業界：美減息有望穩住跌勢，本季或見底。本港樓市的跌勢不斷加劇，私人住宅售價指數近8年來首次跌穿300點關口，5至7月連跌3個月，累瀉4.1%，創近8年新低。業界認為美國下月開始減息或有機會穩住跌勢，但上升動力仍然不足。
差餉物業估價署公布7月份最新私人住宅售價指數報296.8點，按月跌1.88%，較之前兩個月的跌幅更大，是自2016年9月份的296.2點後，近8年新低。

第二棍：樓市差銀行評級或下調

經濟不景，本港地產商收入減少面臨重大挑戰，資產質素變差下，有評級機構料本港個別銀行受牽連，或遭調低評級，成為未來隱憂。

《小超報》報導，惠譽憂商業地產累港銀降評級。香港商業地產和住宅按揭市場持續疲弱，發展商收入受壓，勢拖累銀行業的資產質素。評級機構惠譽（Fitch）指出，從周期因素來看，高息環境令發展商還款壓力大增；結構因素方面，在家工作等新模式令寫字樓空置率上升，租金收入減少，是更長遠影響收入的因素，最終拖累銀行在房地產行業的貸款質素。雖然現時整體香港銀行都獲得高的信貸評級，但當商業房地產貸款質素進一步惡化，個別銀行評級會有下降的風險（vulnerable）。

第三棍：何文田上蓋新盤成試金石

港鐵市區盤突開價，何文田上蓋項目新一期開價稍為提升，今次銷售成績或成市場憧憬減息效應試金石機會。

《免費報》指出，發展商積極推盤迎減息，朗賢峯IIA期首批折實均呎2萬。發展商憧憬美國下月極大機會減息，利好樓市氣氛，推盤步伐轉趨積極。其中鷹君集團與港鐵合作的何文田站上蓋項目「朗賢峯」第IIA期近日推首張價單共84伙，扣除最高折扣18%，折實入場價941.2萬元，折實平均呎價20,772元，較同系列第IIB期於4個月前推出的首批19,988元，高近4%。

第四棍：信置主席看好人才湧入

大地產商公布業績，近年由大好友轉身投資保守的信置，亦難倖免受壓，新公布業績股東佔溢利少二成半，其主席黃志祥對樓市保持謹慎樂觀。

《文人報》謂，信置全年基礎少賺15%，末期息維持0.43元。信和系公布截至今年6月底止年度業績，信和置業（083）期內基礎溢利51.7億元，按年跌15.1%；計及非現金項目的投資物業重估虧損，股東應佔溢利為44.02億元，跌24.7%；末期息維持每股0.43元，全年股息維持0.58元，現價股息率接近7厘。信置主席黃志祥表示，儘管近期交易量有所調整，集團仍保持謹慎樂觀，預期人才湧入、租金回報率上升及今年稍後有機會減息，有望支持住宅物業需求，並增強買家信心，這些積極市場趨勢為香港地產市場帶來樂觀前景。

第五棍：新居屋啟德項目料受捧

樓價下滑，連帶新居屋亦要調整售價免滯銷，新一批居屋擬以七折發售，入場價為百四萬而已，當中料以啟德項目最受熱捧。

《九龍仔》表示，包括觀塘啟德等市區盤，擬市價七折出售，7132伙新居屋，最平143萬。香港房委會資助房屋小組委員會近日召開會議，擬討論房委會新一期居屋推售計劃。據悉，房委會今年將推出合共5個項目，當中3個屬市區盤合共涉及7,132伙，包括觀塘安柏苑、油塘高曦苑、東涌裕興苑、啟德啟盈苑及屯門兆湖苑，初步建議以市價七折定價，售價介乎143萬至467萬元，綠白表分配比例為四比六，最快今年第四季攪珠，明年第二季揀樓，另會重售67個因撤銷買賣協議而回收的居屋單位。消息指，最新一期的居屋白表家庭入息和資產限額，會因應負擔能力而有所下調。

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